Покупка жилья в Большом Ванкувере
Oценка своих возможностей
Итак, Вы решились купить квартиру в Большом Ванкувере, дом или задумали приобрести земельный участок под постройку нового дома. Первый шаг: оценка своих возможностей.
Покупайте то, что Вы реально можете себе позволить. Жилье – очень важный компонент Вашего жизненного успеха, но приносить в жертву свою семью во имя более престижного дома или квартиры не стоит.
"Работать на дом" - подход неправильный. Дом должен работать на Вас.
Вам необходимо выбрать "правильное" жилье, способное работать на Вас – жилье купленное в подходящее время, в "правильном" месте и за цену не превышающую рыночную стоимость.
Вы должны осознавать, что рынок недвижимости в Ванкувере не стоит на месте и стоимость жилья растет стремительно.
Цены трехлетней и даже годичной давности уже не повторятся. Именно поэтому покупку жилья не стоит откладывать в "долгий ящик".
Прежде всего, необходимо определить стоимость жилья в Ванкувере, которая будет Вам по карману.
При необходимости, Ваш Риэлтор порекомендует Вам опытного кредитного брокера (mortgage broker) – финансового специалиста.
Оценив доход Вашей семьи, накопления, расходы и долги, mortgage broker поможет ответить на главный вопрос: на какую сумму кредита для приобретения недвижимости Вы можете рассчитывать.
Что такое ипотечный кредит, ипотека (mortgage)? Если у Вас нет возможности купить жилье в Ванкувере за полную цену, за Вас это сделает банк.
И, как результат, Вы на протяжении определенного периода возвращаете банку деньги с процентами.
Mortgage – это деньги, которые банк дает в долг во временное пользование, взимая процент за кредит.
Это те деньги, которые банк продает Вам в рассрочку за деньги под залог недвижимого имущества.
Каждый банк предлагает разные условия кредита. Если mortgage broker работает независимо,
то у него есть возможность поиска по различным финансовым учреждениям с целью подобрать для Вас наилучший вариант кредита,
но в данном случае могут быть и подводные камни. Будучи клиентом банка на протяжении длительного времени,
это тоже может оказаться неплохо – банки предлагают своим клиентам выгодные программы, но не всегда.
Чаще всего выгоднее работать с крупным банком, как, например, RBC.
Обязательно постарайтесь получить не один вариант кредита, а несколько. Проявляйте разумную настойчивость, добивайтесь лучших условий, не стесняйтесь торговаться.
Помните, что Вы – покупатель, а не проситель. Продавая Вам mortgage, банк делает на Вас огромную прибыль. Разумеется, свою заинтересованность банк Вам не покажет.
Но Вы должны понимать, что играете на равных, и соответственно отстаивать свои интересы.
Уяснив ситуацию с mortgage, переходите к поиску жилья. Сообщите Вашему агенту по недвижимости максимальную стоимость жилья, а также все остальные параметры.
Основной из них – вид жилья: дом или квартира. Отдельно стоящий дом, towh house, кооператив, квартира в кондоминиуме с бассейном и фитнесс-центром,
duplex-triplex-fourplex с возможностью сдать часть постройки под рент и так далее.
Задача Риэлтора – предложить Вам наиболее подходящий вариант. Если агент упорно навязывает то, к чему у Вас не лежит душа, то тут два варианта.
Первый: Вам нужно поменять Риэлтора, чтобы не стать жертвой манипулирования с его стороны.
Второй вариант: Realtor пытается Вам помочь, но Вы пока что не в состоянии оценить всю выгоду его предложений.
В большинстве случаев Realtor лучше Вас ориентируется в том, какое жилье, где и когда лучше покупать, чтобы добиться максимальной выгоды.
Если Вы доверяете Риэлтору, то стоит прислушаться к его мнению. Ну, а если не доверяете, то к чему Вам такой Realtor?
На этом этапе главная задача Риэлтора заключается в отборе жилья, которое имеет наилучшие перспективы по части прироста стоимости.
Эту аксиому, к сожалению, учитывают далеко не все Риэлторы и понимают далеко не все будущие владельцы жилья.
Покупая недвижимость, Вы приобретаете не только жилье, но и скажем ставку на бирже недвижимости.
Ваша задача – приобрести как можно более перспективную ставку за минимально возможную цену.
Необходимо купить такое жилье в Ванкувере, которое при всех прочих преимуществах имеет лучшие шансы быстрее вырасти в цене.
Кстати, если Ваше финансовое положение еще не достаточно окрепло, не забывайте о возможности сдачи части своего дома в рент.
Как утверждает статистика, сдача бейсмента в рент может покрыть до 75 процентов ежемесячных выплат по кредиту.
А это очень немало, если Вы умножите получившуюся экономию на 12 месяцев и на определенное количество лет.
Помещение с отдельным входом, имеющее свою кухню, ванную комнату и иногда так же прачечную, называют в Ванкувере - mortgage helper.
Поиски недвижимости в Ванкувере
Обратитесь к Риелтору и, возможно, у него уже имеется клиент, желающий продать именно то, что Вы хотите приобрести.
Если Вы уже нашли выставленную на продажу недвижимость, которое Вам приглянулось, то дело упрощается.
Вы сообщаете Риэлтору адрес, он выясняет цену и, если она Вас устраивает, назначает встречу – appointment – с целью просмотра понравившегося объекта.
Если Вы ничего еще не присмотрели, то Ваш Realtor прибегает к помощи MLS, поисковой системы в компьютерной базе данных, где отражена вся недвижимость Большого Ванкувера.
Риэлтору необходимо задать параметры поиска – по размеру, возрасту недвижимости, его стоимости, месторасположению, другим параметрам, - и получить максимальное количество подходящих вариантов.
Если в данный момент ничего подходящего нет, то Realtor включит функцию автоматического поиска новых поступлений и система будет посылать на интересующего его клиентов
жилье по мере его появления на рынок. Realtor, в свою очередь, будет знакомить Вас с поступающей информацией, например, пересылая ее по электронной почте или по факсу,
обсуждая ее с Вами лично или по телефону.
Если Вы хотите найти дорогой дом за низкую цену, приготовьтесь к тому, что база данных порадовать Вас ничем не сможет.
В Большом Ванкувере ежегодно переселяются тысячи иммигрантов, многие из них вполне обеспеченные, и всем необходимо жилье.
Иногда покупатели, зная районы, которые им нравятся, могут колесить по ним на машине, разглядывая выставленные на продажу дома, если они располагают временем.
Увлекательный семейный отдых, хотя иногда разочаровывающий: присмотрев дом, вы дружно строите планы насчет покупки, но оказывается, что она Вам решительно не по карману.
Поэтому, обратившись к специалисту, вы сэкономите время, увидите больше вариантов и приобретете жилье по разумной цене.
В дополнение, Вы можете изучать посвященные продаже недвижимости рекламные канадские издания, проглядывать местную прессу на всех языках,
какими только владеете, а также рыскать по интернету в поисках заветного дома. Если Вам удалось самостоятельно сыскать подходящее жилье,
не спешите отказываться от своего Риэлтора. Во-первых, его услуги оплачиваются не Вами, а продающей стороной.
Во-вторых, советы риэлтора помогут Вам не совершить роковых ошибок, а также сэкономить немало денег, как на стоимости жилья, так и на различных процессах,
которыми сопровождается сделка. В-третьих, Риэлтор тоже человек и вполне может порадовать Вас подарком по случаю успешного завершения сделки,
проведенной с его помощью, хотя это совсем не главное в данном процессе.
Методы поиска у всех разные. Кто-то хватается чуть ли не за первый показавшийся подходящим дом и потом многие годы радуется оказавшейся удачной покупке.
Кто-то тянет месяцами и даже годами, перебирая одно жилье за другим, и в итоге все равно остается недоволен покупкой. Как и в любом деле, здесь хорошо то, что целесообразно.
Ну, а целесообразность зависит от целого ряда факторов, которые Вам придется учитывать и взаимно балансировать, в надежде найти золотую середину.
Качество жилья, его соответствие Вашим нуждам, техническое состояние, удобство расположения, характер района, соседи, близость к работе, наличие парков,
транспорта, торговых центров, детских и учебных учреждений, окружающая среда, и, главное, перспективы прироста цены, - вот основные параметры,
которым необходимо уделить особое внимание. Каждый из этих параметров Вам предстоит проработать с Риэлтором, который снабдит Вас массой полезной информации.
На Риэлтора надейся, а сам не плошай. Не стесняйтесь добиваться от агента по продаже недвижимости того результата, который Вам необходим.
Конечно, не стоит задаваться целью "показать себя". Главное – чтобы у Вас с Вашим Риэлтором установились эффективные доверительные отношения.
Именно такие отношения являются залогом успеха.
В Большом Ванкувере кроме Риэлтора и Mortgage Specialist, Вам понадобится так же проффессиональный технический инспектор.
Инспекция Вашей недвижимости
Покупая не новый дом или таунхауз, вы понимаете, что приглашение инспектора дело чуть ли не обязательное.
Что же касается квартиры в многоэтажном доме, вы рассчитываете на то, что Корпорация Кондоминиума (Strata) (ЖЭК по-нашему) несет ответственность за все технические неполадки и ремонт,
поэтому необходимости в инспекторе нет.
Однако технический инспектор может не только дать полный отчет о состоянии отдельной квартиры, но и всего здания в целом:
- Качественно или нет построено жилье;
- Какие погрешности или крупные строительные проблемы могут повлиять на состояние данной постройки;
- Что на сегодняшний день вызывает наибольшее беспокойство и насколько это легко устранить.
Купите или нет вы эту квартиру, вам решать, но к совету специалиста прислушаться стоит. Узнайте о проблемах ожидающих вас до покупки, а не после.
Кстати, у вас на руках будет письменный отчет специалиста о проделанной работе, со всеми подробностями.
Если техинспектор не указал на конкретную неполадку, и вы после покупки вынуждены были потратить свои деньги на непредусмотренный ремонт, он обязан компенсировать вам ваши средства.
Поэтому, храните отчет инспектора - это очень важный документ.
Итак, в многоквартирном доме могут быть проблемы с так называемыми "местами общего пользования" (common property) - бассейном, теннисным кортом или сауной.
Попросите инспектора заглянуть и туда.
Какой смысл платить зачастую огромные ежемясячные взносы (strata fees), если вы не собираетесь пользоваться бассейном,
потому что ваш инспектор обнаружил явные несовершенства его содержания? Или из двух лифтов нормально функционирует только один?
Как работает в вашей будущей квартире кондиционер или отопительная система, узнать можно только в сезон, а техническая проверка даст вам ответ.
Почему стена под подоконником мокрая? Ошибка строителей или небрежность хозяина?
Все ли в порядке на нижнем уровне здания, где находится ваши парковка и локер? Нет ли признаков недавней утечки воды из-за технических неполадок?
Достаточно ли хорошо работает электрическая система открывания гаражной двери?
Какого возраста телекоммуникационные системы здания?
Насколько хороши окна в квартире, ведь хорошо известно, что 25% тепла "теряется" по причине плохих окон?
Полезно также знать, что корпорация кондоминиума несет ответственность за содержание и ремонт только мест общего пользования, а каждый хозяин квартиры - за состояние таковой.
Корпорация кондоминиума может требовать, чтобы все механические, сантехнические и электрические работы в вашей квартире производились только техническим персоналом кондо
или конкретной кампанией, с которой корпорация заключила договор.
Такие же условия могут касаться замены окон и дверей.
Причина - БЕЗОПАСНОСТЬ ваших соседей. Любой вид ремонта, произведенный в вашей квартире может сказаться на соседской - например, не правильное соединение труб может вызвать утечку воды.
(Часто это случается при установке стиральной машины в квартире, где таковой не предусмотрено).
Поэтому, если техинспектор обнаружил в понравившейся вам квартире недостатки, лучше заранее узнать, что вам может стоить их устранение и сможете ли вы сэкономить,
позвав на помощь знакомого сантехника.
И еще один важный совет: посетите квартиру до подписания договора о покупке еще раз, особенно, если вас что-то настораживает.
Лучше это сделать в отличное от первого раза время суток. Второе посещение может произвести абсолютно иное впечатление.
Лучше сегодня потратить 250-400 долларов на услуги тех инспектора, чем завтра платить в несколько раз больше за устранение незамеченных недостатков.
Итак, Вы определились с ипотечным кредитом (mortgage), стоимостью и видом жилья в Ванкувере.
Приступаем к поискам.
Юридическая поддержка при покупке недвижимости
Оплата покупателями услуг адвоката или нотариуса для подготовки пакета документов, необходимого для передачи правовой ответственности, является нормальной практикой в Ванкувере.
Кроме того, адвокат или нотариус будет защищать Ваши интересы следующими способами:
- Поиск права собственности на землю в регистрационной системе Управления правом собственности на землю (LandTitleOffice).
Данная процедура проводится с целью выяснения, не имеет ли кто-нибудь другой, кроме продавца, каких-либо юридических прав на собственность и для проверки,
существуют ли какие-либо зарегистрированные сервитуты или ограничительные договора.
- Подготовка документов для передачи Вам права собственности от продавца, в том числе налоговой декларации покупки жилья.
- Проверка состояния старых ипотечных кредитов продавца (при необходимости).
- Подтверждение оплаты всех платежей, по которым продавец несет ответственность.
- Подготовка всех документов о передаче для Вашей подписи.
- Подготовка Заявления Корректировки (StatementofAdjustment), в котором указываются все причитающиеся с Вас денежные средства и средства, которые Вам потребуются для завершения сделки.
- Доставка окончательной суммы, причитающейся продавцу, и окончательная проверка, зарегистрированы ли Вы в качестве владельца в Управлении правом собственности на землю.